Иван Кудояр публикует статью
23 сентября 2014, 09:26
349
Анонс:
Строители Киева продолжают обманывать покупателей...

Предварительный договор

Знаете, друзья, когда на пороге появляется новый клиент, держа в руках «железный» документ на купленную недвижимость - «Предварительный договор на покупку квартиры» с застройщиком, убеждая всех вокруг (в том числе и себя), что правовая сторона вопроса оформлена идеально. В голове невольно возникает мысль: либо инвестор не в себе и до конца не осознаёт последствий своих необдуманных поступков, либо его технично обманули на «кругленькую» сумму, либо клиент считает себя и своего застройщика некими Дункан Маклаудами, у которых 100 жизней. Подобной практикой реализации квартир на основании «Предварительных договоров» сейчас грешат многие застройщики Киева и Киево-Святошинского района, соответственно за последние годы на руках у обманутых инвесторов скопились тысячи таких договоров, с вытекающими отсюда последствиями.

Не будем особо вникать в проблемы застройщика, инвестора они не интересуют. Не будем брать во внимание бесконечные жалобы застройщика на несовершенство законодательной базы Украины и отговорки, типа «вы только посмотрите, как мы хорошо строим» или «как счастливо живут люди в наших домах». Речь идёт исключительно о деньгах, документах и интересах инвестора в контексте «развода» его на Предварительный договор.

Итак, 11 причин, почему Предварительный договор с застройщиком не стоит больше бумаги и чернил, потраченных на него, хотя деньги инвестор платит настоящие и в полном объёме. На эту тему написано много статей, поэтому для более понятного восприятия попробую описать причины более простым, «неюридическим языком»… 

Причина 1. На момент заключения Предварительного договора в природе не существует самого предмета договора – квартиры (а это не законно). Это как покупать не новенький автомобиль с плёнкой на капоте, а покупать спорные права на этот автомобиль, а сам автомобиль ещё находится в состоянии железной руды и непереработанной нефти.

Причина 2. В Предварительном договоре указана сумма сделки, за которую инвестор обязан выкупить квартиру после ввода дома в эксплуатацию. По целому ряду причин потраченные Вами деньги не будут учтены нотариусом при заключении Основного договора. Т.е. инвестору либо надо ещё раз платить всю стоимость квартиры, либо уповать на порядочность застройщика.

Причина 3. Застройщик может поменять проект и условия строительства, на которые инвестор повлиять не в силах, или заморозить строительство.

Причина 4. Единственным способом защиты прав инвестора остаётся обращение в суд с требованием возврата потраченных денег на строительство квартиры. Инфляция и возможное отсутствие денег на счетах застройщика могут аннулировать Ваши перспективы вернуть денежные средства в полном объёме.

Причина 5. Предварительный договор не несёт исключительных гарантий инвестору, застройщик может ещё раз или (несколько) раз продать квартиру, заключить договор с банком на получение кредита под залог Вашей квартиры или всего дома.

Причина  6. Денежные средства, полученные от инвестора на основании Предварительного договора, могут использоваться застройщиком по нецелевому назначению.

Причина  7. Застройщик не отчисляет налог государству от полученных средств по Предварительному договору, что в свою очередь ставит под сомнение законность сделки. В таких случаях суд признаёт Предварительный договор мнимой сделкой, а  инвестор не получит ни квартиры, ни денег.

Причина  8. При заключении Предварительного договора инвестор автоматически становится заложником собственных денег и прихотей строителя. Застройщик всегда может потребовать у инвестора доплаты за дополнительно возникшие квадратные метры, регистрацию свидетельства на право собственности квартиры или подготовку документов к сделке у нотариуса.

Причина 9. Дополнительные расходы ложатся на плечи инвестора. При подписании Основного договора у нотариуса инвестор платит дополнительно 1% нотариальный сбор, 1% пенсионный сбор и 5% налог с дохода физических лиц, если собственник (застройщик) физическое лицо. Т.е. квартира автоматически дорожает на 7%.

Причина 10. Ничто не вечно под луной. Сложно даже представить какая неразбериха начнётся с документами, какая участь ждёт инвестора с его Предварительным договором, если вдруг не станет застройщика (застройщик часто физическое лицо), либо поссорятся, разбегутся соучредители строящей компании до ввода дома в эксплуатацию.

Причина 11. Внимательно читайте Предварительный договор. Нередко договор заключается с одним лицом, разрешительная документация на строительство дома оформлена на другое, земля - на третье, а строится жилой комплекс по договору подряда четвёртым. В случае возникновения проблем, в такой неразберихе будет невозможно добиться своих прав на квартиру даже в суде.

Друзья, не стоит всецело доверять красивым буклетам, спасительным рассрочкам в оплате за квартиру и «сладким» обещаниям строителей, особенно в наше нестабильное время. Предварительный договор может таить массу проблем в будущем! Не ленитесь, обращайтесь к юристам "до", а не после покупки квартиры, будет дешевле. Берегите себя и свои деньги!

ВалеріюИвану Кудояру это нравится
Улучшить сайт Соцсети