Иван Кудояр публикует статью
11 марта 2013, 09:12
349
Рубрика: Практика
Анонс:
Жизнь после сделки

Жизнь после сделки

                   ЖИЗНЬ ПОСЛЕ СДЕЛКИ.

            Я - РИЭЛТОР со стажем и всей душой уважаю эту профессию, да, именно профессию, так как посвятил этому делу последние двадцать лет и именно в этом деле сумел реализовать себя и приобрести немалый опыт. Очень уважаю коллег, уважаю нашу риэлторскую историю и те незабываемые поездки в Ялту, Америку, Ригу. Кто ездил, тот поймёт. Да и сейчас, помогая старым  клиентам, иногда приходится выступать в качестве риэлтора. Годы идут, всё меняется и стали меня всё больше и больше приглашать на всевозможные переговоры в качестве юриста с целью изучения различных правоустанавливающих документов. Нередко приходится и самому заниматься всякого рода перепрофилированием, узакониванием, выделением долей и т.п. Имея дело с документами практически каждый день, стал осознавать, насколько это интересно и познавательно, особенно, если касается объектов коммерческой недвижимости. Ладно, всё, хватит рекламы. Выступая на стороне покупателя и погружаясь в историю объекта, нередко приходится сталкиваться с определённым недопониманием со стороны представителей агентств недвижимости, да и правильно. Помню из практики: приходит юрист - ботаник и пытается там втереть про какие-то реституции, суперфиции, условно-досрочно освобождённых, тем самым, сжигая энергетику и азарт сделки, прописным истинам учит.

             КВАРТИРЫ. Так вот, если это обычная квартира, здесь, как правило, сможет в документах разобраться и опытный риэлтор, а если что-то не понимает, то спросит у юриста фирмы или нотариуса. Не хочу особо вдаваться в подробности, но на вторичном рынке недвижимости ситуация относительно прозрачная, и только процентах в 15 советуешь покупателю воздержаться от принятия поспешного решения, связанного с приобретением данной квартиры, и рекомендуешь посмотреть ещё похожие варианты.

             СТРОИТЕЛЬСТВО. Первичный рынок - он более непредсказуем. Кроме всего прочего, тут существуют определённые пирамидальные риски. Очевидно, застройщик приходит на рынок с двумя конкретными целями: первая - заработать деньги, вторая - создать репутацию и заработать ещё больше денег на строительстве следующего дома. Фирма застройщик охотно предоставит все правовые и разрешительные документы, если конечно имеются, даже учредительный договор фирмы покажет, т.к. юристы приучили, а вот показать состояние счёта фонда строительства конкретного дома, здесь табу. В кассе есть деньги максимум на два - три месяца оперативного строительства, а если продажи идут хорошо, то излишки денег сразу уходят на «стабилизационные» оффшорные счета. Вот и получается, что продано 80 % квартир, построено 60 % строительных объёмов, да ещё многомиллионный кредит на фирме висит. Потом гадаешь на ромашке, построит дом или не построит, сдаст в эксплуатацию или не сдаст.  Не судите строго, но на первичном рынке вышесказанную фразу приходится повторять клиентам уже чаще, процентах так в 45. В конце концов, юрист только высказывает свои сомнения, но и покупатель сам принимает решение и рискует деньгами. Часто бывает, что покупатели не слышат советчиков и поступают всё равно по-своему, но это уже другая история. Боже упаси, в статье речь не о том, что каждый спорный вариант грозит судом, нет. Всё очень просто, зачем покупать, если можно не покупать. За это юристов и не любят.

             КОММЕРЦИЯ. Что касается коммерческой недвижимости, то это рынок самый сложный и самый легкоуязвимый. В процентном соотношении риски оценил бы 40 на 30 на 30. Первые 40 процентов, это практически идеальные документы, прозрачная история и для отчуждения объекта необходима лишь обычная предпродажная подготовка. В следующих 30 процентах необходим либо косметический, либо капитальный ремонт документов это: или выделение доли из общей долевой собственности в единичку, или ввод в эксплуатацию помещения после реконструкции, или землеотвод под пристройку, или приватизация т.п. Вцелом собственнику недвижимости приходится проявить определённую смекалку, потратить немало денег и времени. И только после этого объект готов к продаже.

         СПОРНЫЕ ВЫРИАНТЫ. Последние 30 процентов самые интересные, тут чего только не встретишь, а именно: и уже забытую незаконную приватизацию объекта, и не возврат банку кредита (об этом писал в статье «Схема не возврата»). Чаще встречаются схемы, где наши судьи-кудесники признают выдачу кредита незаконным на основании переименования улицы под зданием кредитора или директор – дурачок ну не имел права брать 35 000 000 долларов, т.к. был уволен за два месяца до подписания договора ипотеки. С физическим лицом проще, его через суд банкротят. Потерпите, коллеги, знаю, утомил. Сюда ещё можно вписать наши всемогущие третейские суды и нецелевое использование земли под самовольным строительством, когда государственный акт на землю под строительство жилого дома, а на земле офисный центр в пять этажей стоит и т.д. Все эти, в народе так называемые, рейдерские схемы, далее нотариально отбеливаются и выставляются на продажу целиком или по частям. Назовём их просто - спорные варианты. Вот здесь покупателя надо за рукав держать покрепче, или съедят.

         ПРАВО ЗНАТЬ. Эта статья не только о процентах риска, я её назвал «Жизнь после сделки» потому, что спорных вариантов сейчас достаточно много на рынке любого города, и они, как ни странно, предлагаются риэлторами в первую очередь.  Понятно, сделки проходят не часто, продавцы подобных объектов недвижимости более сговорчивые, избавляются от спорных вариантов гораздо чаще, а на кону может стоять вознаграждение в 10, 20 тысяч долларов и больше. Я не осуждаю риэлтора ведь, если даже сам  Высший хозяйственный суд считает, что кредит отдавать необязательно, то кто мы такие, чтобы ставить под сомнение волю власти. А покупатель? Мы ходим в магазин, покупаем колбасу, хотим иметь свежий и качественный товар, верим продавцу - это и есть гражданское общество, построенное на элементарном доверии. А покупателю жить и работать в этой недвижимости, годами в руках держать эти документы, нести финансовые риски и т.п. По этому, ОН ИМЕЕТ ПРАВО ЗНАТЬ про свою недвижимость всё. Так давайте же уважать его, как уважаем себя и свою профессию. Удачи Вам, коллеги!             

 

 

Юридическая фирма "Барристер"Ивану Кудояру и еще 1 пользователю это нравится
Спасибо, Елена Аркадьевна.
11 марта 2013, 11:23
нравится
Улучшить сайт Соцсети