"Воздушные" замки

Обычная ситуация

На прошлой неделе довелось столкнуться с забавной ситуацией. Приятель попросил оказать содействие его иногородним родственникам, или перед оформлением договора купли-продажи квартиры глянуть на комплект документов. Одним словом, не дать «облапошить» его дорогих и близких людей. Речь шла о квартире во вновь построенном, ещё не введённом в эксплуатацию доме, расположенном в ближайшем пригороде города Киева. (По этическим причинам не буду оглашать название жилого комплекса). Ознакомившись с проектной документацией и иными бумагами на строение, ничего особо нового или страшного не заметил. Единственное тёмное пятнышко, которое привлекло внимание, так это несоответствие данных или нецелевое использование земли под строительным участком. Т.е. государственный акт на землю с целевым назначением: под строительство и обслуживание жилого дома, а декларация ГАСКа на начало строительных работ: под строительство многоквартирного (70 квартир) шестиэтажного дома. Сделав определённые для себя выводы и во избежание возможных проблем у заказчика, посоветовал ему рассмотреть иные варианты квартир и с чувством выполненного долга из офиса застройщика удалился.

Спустя некоторое время позвонил к клиенту с вопросом: «Ну, и как Ваши дела?» И получил ответ: «Знаете, мы всё-таки решили остановиться именно на этой квартире. Она подходит нам по всем параметрам и цена вполне нормальная. А со свидетельством на право собственности мы так уж и быть подождём. Да и строители дома нас уверяют, что по подобному принципу сейчас работает большая часть строительных организаций Киево-Святошинского района, а земельные вопросы – это для них сущий пустяк. А юрист (то есть я), не разбирается в тонкостях местной разрешительной процедуры».

Любопытство.

ГАСК. Знаете, коллеги, засомневался, может я и вправду не в теме! В нашем динамичном мире всё так быстро меняется. Может напрасно на строителей «наехал». Первое, думаю, позвоню в ГАСК. Мир не без добрых людей, всегда приятно получать информацию из первых уст, тем более что инспекторы ГАСКа всегда охотно делятся интересными новостями. Вопрос к инспектору был один: «Как ГАСК относится к нецелевому использованию земельных участков и почему выдаёт несоответствующие декларации?»

Ответ. - Да, действительно, ГАСК имеет такую практику и присваивает номера, регистрирует подобные декларации. Правда, у строительной организации могут возникнуть определённые сложности с получением декларации ГАСКа № 2 при вводе многоквартирного дома в эксплуатацию, но это вполне «решаемая» задача. Если будет нужна помощь, заходи!!! Для ГАСКа важнее, чтобы сам документ на землю с кадастровым номером был: государственный акт, договор купли-продажи либо договор аренды, без разницы. За наличие правового документа на землю с нас спрашивают по всей строгости закона. А на счёт нецелевого использования земли, так это проблема застройщика или собственника земли. Они сами отвечают за несоответствие данных в декларации. Нецелевое использование земли, при наличии у ФЛ государственного акта на землю – сегодня слишком распространённое явление, и отдельно взятому ГАСКу повлиять на общую ситуацию в стране невозможно, здесь необходимо государственное регулирование.

Государственный реестр. Хорошо, если позиция ГАСКа очень даже понятна. Пойду, поговорю с государственным регистратором. Всё-таки их «государевой» службе выдавать свидетельства и нести ответственность перед людьми. Вопрос регистратору: «Насколько сложно получить свидетельство на право собственности на квартиру в доме, который расположен на частной земле?»

Ответ: Как правило, в таких случаях государственный регистратор даёт мотивированный отказ в рассмотрении заявления о выдаче свидетельства на квартиру. Т.к. в необходимом для регистрации перечне числится документ, подтверждающий право на использование земли. Здесь регистратор обращает самое пристальное внимание на статус земли. Хотя до сих пор однозначного решения и единой практики у регистрационной службы по данному вопросу нет. Конечно, бывают точечные исключения из правил и осознанные нарушения всем «во благо», здесь регистратор изучает каждую ситуацию в отдельности. Истории с домами бывают разные: есть дома на четыре квартиры, а есть на 100. Есть дома, где ситуация находится под контролем у застройщика, а есть где имеем громкую публичную огласку и прокурорские проверки. В последнем случае ни один регистратор, «ни за какие каврижки» не возьмётся регистрировать квартиру, будет действовать по правилам.

Чаще в подобных случаях государственный регистратор пытается убедить собственника земли (дома) оформить свидетельство на право собственности на целое домовладение, а покупателям квартир (на основании нотариального договора) советует стать долевыми совладельцами дома. Так поступить верней всего с позиции прав на приватизированную землю. Например, покупателям четырёх квартир по 15% от общего объёма домовладения, а остатки в виде лестничных клеток, подвалов и т.п. оставить за первоначальным собственником дома. Но такое решение не всегда устраивает собственников квартир и земли. Во-первых, покупатели квартир не хотят иметь документы на часть дома, они хотят иметь документы на отдельную квартиру, иначе в перспективе у них возникают определённые юридические ограничения. Во-вторых, сам застройщик пытается всеми способами избавиться от тяжёлой ноши в виде собственности на дом и землю. Он желает строить дома и на этом зарабатывать деньги, а не заниматься постоянными разборками с жильцами.

Вообще, этот вопрос неоднозначный, здесь необходимо менять целевое назначение земли. Но это не всегда просто сделать, имеем патовую ситуацию. Закон «Про приватизацію земельних ділянок» есть, а вот закона о реприватизации земли и передаче её назад городу нет. Городу эта земля не нужна, зачем городским властям дополнительные заботы, если по генеральному плану города в этом месте многоквартирный дом с различными коммуникациями не предусмотрен! А взять и поменять целевое назначение земли с частного дома под многоквартирный дом, оставив эту землю в собственности у физического лица, нельзя. Это земля частная и дана она городом (государством) бесплатно под дом и ведение хозяйства, но никак не для коммерческой деятельности. Передача этой земли на баланс ОСМД (общество совладельцев многоквартирных домов), на что так любят ссылаться строители, тоже не решает проблемы статуса земли. Это было бы логично и по-человечески правильно, но юридически оформить договор отчуждения земли в собственность ОСМД на практике достаточно сложно.

Вывод. А вывода здесь три.

Первый — позиция покупателя. Инвестор в новое строительство изначально подходит к правовым вопросам так: если дом построен, значит с документами всё в норме. На начальном этапе его интересует больше стоимость квартиры, вид из окон и наличие супермаркета, а на конечном — ключи от долгожданной квартиры. Эмоции!!! И если покупатель приглашает юриста или опытного риэлтора на оформление сделки, то это для подтверждения своего же мнения. Здесь не стоит обижаться, такова человеческая природа. В 90% из 100 — это клиенты, которые «слышат то, что хотят слышать».

Второй – позиция строительной компании. «Главное начать строить, а документы купим потом». Зачем на себя брать лишние обязательства и платить городской общине немалые деньги за аренду земли, если можно не платить, строя многоэтажный дом на приватизированной земле, и отделаться взятками на заключительном этапе. Будет дешевле! У строителя вполне естественное желание сэкономить и заработать деньги. Отдел продаж — ребята натасканные, речь поставлена, работа с возражениями отлажена. Свой процент отрабатывают великолепно! Идёт, своего рода, «зомбирование» клиента при полном недопонимании земельных вопросов. (Это и не удивительно, инвестор не обязан об этом знать). Одновременно застройщика тешит мысль: если имеется коллизия правовых норм, то государство в обиду не даст, заступится за предпринимателя в спорной ситуации. «Земля моя!» — включает «непонятку» строитель. В конце концов, не сносить же многоквартирный распроданный дом, много «запаха» будет. Удивительно о чём думают застройщики, когда берутся за столь дорогостоящие проекты, не имея твёрдой почвы под ногами (в прямом смысле).

Третий – это государственные органы. Закон Украины «О регулировании градостроительной деятельности» несколько упростил разрешительную процедуру, но одновременно и создал более благодатную почву для подобного рода нарушений. Да, земля — водица «мутная». Пока городские власти закрывают глаза на незаконное предпринимательство и нецелевое использование земли, снежный ком с горы катится, а на него всё налипает и наматывается, рано или поздно этот ком развалится под своей же тяжестью. Необходимо регулировать земельный вопрос и чем быстрее, тем лучше! Не может такое большое количество человеческих судеб зависеть от «полноты налитого стакана» или от настроения государственного регистратора.

А пока, уважаемые инвесторы, не торопитесь расставаться с деньгами, хорошенечко изучите дом и квартиру. Поверьте, лучше переплатить 10-15% от стоимости квартиры и приобрести недвижимость в ведённом в эксплуатацию доме и с готовыми документами, чем бесконечно бегать по отделам продаж застройщика и получать очередную «лапшу на уши». Обратитесь к знакомому риэлтору, в солидное агентство недвижимости, вам подберут достойный вариант! После заключения договора купли-продажи у нотариуса вы выйдете СОБСТВЕННИКОМ недвижимости, а не инвестором в аккуратно сложенную кучу стройматериалов! Будьте бдительны!

Удачи Вам, коллеги!